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南京:市场化租赁住房建成后不得改变租赁用途

2019-12-02 10:34:54

根据南京市人民政府网站信息,南京市近日发布了《南京市经营性租赁住房建设管理办法》,明确规定经营性租赁住房建成后,不得分割转让或分割抵押,经批准整体转让或抵押的不得改变租赁用途。

详情如下:

市政府关于印发《南京市市场导向租赁住房建设管理办法》的通知

各区人民政府、市政府和市直各单位应设立自己的局:

现将《南京市市场租赁住房建设管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。

南京市人民政府

2019年9月3日

南京市商品房建设管理办法

第一章一般原则

第一条为进一步加强出租房屋建设管理,根据《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《关于加快发展人口净流入大中城市房屋租赁市场的通知》(房建[〔2017〕153号),制定本办法。 《市政府关于印发南京市建设项目审批制度改革试点实施方案的通知》(郑宁政发〔2018〕128号)等规定,并结合本市实际情况。

第二条本办法所称市场化租赁住房,是指企事业单位投资新建或改建的市场化运营租赁住房,不包括公共租赁住房、廉租住房和政府准备的其他租赁住房。

新建房屋是指利用新出让的商业用地、低效用地、企业自有土地和集体建设用地新建的出租房屋。翻新房屋是指按照符合条件的现有房屋的规定进行翻新的租赁房屋。

第三条本办法适用于本市行政区域内市场租赁住房的规划、建设、监督管理。

第四条租赁住房建设坚持政府引导、市场运作、安全舒适的原则。转让完成后不得分割,不得分割抵押;经批准整体转让或抵押的,不得改变租赁用途。

第五条江北新区管委会、区政府和市属国有企业应当根据经济社会发展、产业发展和房屋租赁的需要,于每年11月编制下一年度租赁住房(包括新建和改建)建设规划。规划由市房地产部门会同发展改革、资源规划、生态环境、国有资产等相关部门协调后,报市政府批准实施。经市政府批准的低效城市土地再开发年度实施计划中的租赁住房项目和集体土地试点建设租赁住房项目,同时纳入项目区年度租赁住房建设计划。

不符合环境保护和安全要求的土地和房屋,以及未纳入低效土地利用专项规划和年度实施计划的工业用房,不得纳入年度租赁住房建设计划。

第六条市房产部门应当建设房屋租赁服务监管平台,用于办理房屋租赁业务、信息统计、权属核实、市场监测等。区房产部门督促和指导本辖区内租赁住房项目的统一管理进入平台,并办理租赁合同网上签订和备案等手续。

第七条市促进房地产市场稳定健康发展领导小组负责协调出租房屋的规划、建设、管理和政策制定等重大事项。

市房产部门负责组织制定租赁住房管理相关政策,并组织江北新区管委会和区政府(园区管委会)编制年度租赁住房建设计划;审批涉及竞争性建设和配套建设的租赁住房项目的销售程序时,应当核对租赁住房建设的相关资料。

江北新区管委会、区政府(园区管委会)和市属国有企业是出租房屋建设管理的责任主体。他们根据租赁住房需求编制租赁住房建设计划,加强建设监督管理和租金监测。区房地产(住宅建设)部门要做好出租房屋建设管理的相关工作。

发展改革部门(行政审批部门)牵头立项。

规划资源部门负责项目规划、土地手续、房地产登记等工作。负责将建设租赁土地租赁房屋供应的“不得分割转让、不得分割抵押”等内容纳入土地转让合同附件或土地使用批准文件。它还负责牵头利用集体建设用地和低效工业用地建设租赁住房。

建设主管部门负责工程质量、施工安全的监督检查和施工图设计(消防设计文件)的审查,领导联合验收。

应急管理部门和消防救援机构负责监督、指导和协助相关单位做好出租房屋消防安全宣传教育工作。消防救援机构依法监督检查出租房屋单位遵守消防法律法规的情况。

市国有资产部门负责组织市国有企业编制租赁住房年度建设计划。

其他部门应根据各自职能做好出租房屋建设管理工作。

第二章国有土地建设

第八条国有土地建设,包括利用经营性用地、低效用地和企事业单位自有存量土地建设出租房屋。

第九条使用经营性用地建设出租房屋,或者通过竞争性建设、配套建设出租房屋,房屋所有权登记完成后按土地出让合同办理。

竞争性建设,配套建设的出租房屋以整栋楼、整单元或整层楼为最小单元,少于一个单元或一层的应在同一单元或同一层集中布局,原则上以中小型公寓为主。建设项目分阶段建设的,租赁住房原则上应在第一阶段完成。

第十条经批准,符合条件的工业园区可将园区内工业项目行政办公和生活服务设施建设用地面积增加至项目总用地面积的15%。集体宿舍和职工宿舍的重点建设应当出租给职工居住,不得改变原土地性质,不得单独转让或抵押。

经协议将低效工业用地重新开发为商业服务项目的,可按规划要求划拨30%的酒店公寓作为出租屋,由企业自行出租,不得单独转让或抵押。

第十一条市政府在满足城市规划的前提下,可以采取“一案一议”的方式,研究将企业事业单位现有国有土地纳入年度租赁住房建设计划。

第十二条出租房屋建设项目应当依法办理项目用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收手续。应遵循以下程序:

(一)办理项目用地规划许可证,现阶段分为项目审批、土地预审(如涉及)、建设用地规划许可证三个审批事项。

1.以出让方式取得土地使用权的项目,建设单位应向综合服务窗口申请工程建设项目备案审批、建设用地规划许可证审批(如涉及)和土地预审意见(如涉及),由规划资源部门牵头受理。

2.使用自有建设用地的项目,建设单位向工程建设项目审批综合服务窗口申请项目备案,建设用地规划许可证(增加容积率)或规划条件(不增加容积率),由规划资源部门牵头受理。

对于外商投资以外的项目,建设单位应通过江苏省投资项目网上审批监管平台直接申请项目备案。

(二)对于建设工程规划许可证,现阶段分为设计审查和建设工程规划许可证发放两个事项,由规划资源部门牵头受理。

(3)办理施工许可证,本阶段分为施工图设计文件(消防设计文件)审查和施工许可证发放。建设单位应将施工图设计文件报送综合服务窗口进行工程建设项目审批,并提供其他审批材料供现阶段审批。施工图设计文件审查完成后,实名制管理、质量监督程序、安全监督备案、施工许可发放等工作应由建设主管部门合并受理。

(4)为办理竣工验收手续,本阶段分为两项:各部门联合验收服务和竣工验收备案。建设项目符合法定竣工验收条件后,建设单位应向联合验收综合服务窗口提交竣工验收申请及相应的纸质和电子文件,由建设主管部门牵头受理。

第十三条建设单位应当在租赁房屋备案完成后60日内申请房地产登记。房地产登记机构应当依法根据土地出让合同和批准的规划用途进行登记,并在房地产登记簿和权属证书所附栏中注明“出租房屋”。

第十四条项目首次登记后10个工作日内或项目竣工验收后60天内,江北新区及各区房产主管部门应指导房产单位将房产测绘单位以最小单位(室)出具的测绘成果及其他项目信息录入市房屋租赁服务监管平台。

第三章集体土地建设

第十五条利用集体土地修建出租房屋,实施主体原则为项目所在地的镇街或村集体经济组织。

鼓励集体经济组织通过股份、合资等方式与其他经济组织合作开发建设。如果双方都需要设立新的企业进行项目开发建设,集体经济组织的份额必须高于50%。

第十六条在确定集体土地建设租赁住房项目前,原则上应当征得拟占用土地所有权的集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表的同意,以保证集体经济组织的自愿实施和独立运作。

第十七条实施主体应当自行编制实施计划或者委托有资质的规划机构编制实施计划。如涉及使用土地整理形成的新指标,实施计划应附有新区实施计划。

实施方案须经所在地区政府审批,并报市规划资源部门。市规划资源部门牵头组织发展改革、建设、房地产、农业和农村等单位的联合审批。形成统一意见后,报市政府审批。市政府对试点方案的批准视为对项目土地供应方案的批准。

第十八条使用集体土地修建租赁住房的建设程序,参照国有建设用地办理新建租赁住房手续。

第十九条项目竣工验收合格后,实施单位应向规划资源部门申请房地产登记。登记机关应当对项目进行整体登记,不得申请分割登记,并在权利证书上注明该房屋类型为“集体租赁房屋”,仅用于出租,不得转让或抵押。

第二十条项目首次登记后10个工作日内或项目竣工验收后60天内,江北新区及各区房地产主管部门应指导产权单位将最低单位(室)的房地产测绘单位出具的测绘成果及其他项目信息输入市房屋租赁服务监管平台。

第四章旧房改造

第二十一条旧房改造包括工业用地上的房屋改造和商品房改造。

工业用地上的房屋改造是指将园区工业用地上的厂房、办公楼等现有建筑改造为出租房屋的行为。商业办公楼改造是指按照规定将已建成和未售出的商业办公楼改造成出租房屋的行为。

第二十二条存量住房改建为租赁住房应当根据租赁需求,执行住宅、公寓或宿舍设计标准,满足基本生活功能。原则上,商业建筑应按整栋、整层、整单元进行改造。

第二十三条旧房改造包括结构改造和功能改变两种类型。结构改造是指主体建筑的结构变化。使用功能改变是指仅改变房屋的内部使用功能,而不改变房屋的主体结构。

第二十四条结构改造应当按照下列程序办理:

(一)改建单位向发展改革部门(行政审批部门)申请办理项目审批手续。

(二)改造单位向规划资源部门申请规划条件,房屋建设时间超过2年的,改造前应依法取得安全鉴定报告。根据规划条件和评估报告,改建单位应当组织实施施工图设计,竣工后向规划建设部门申请规划建设许可。

(三)改建单位应当向施工图审查机构提交施工图设计文件,施工图审查机构应当关注结构安全等内容。施工图设计文件(消防设计文件)审查完成后,实名制管理、质量监督程序、安全监督备案、施工许可发放相结合。

(四)建设项目竣工后,重建单位应向联合验收综合窗口申请联合验收。

第二十五条使用功能变更应按以下程序办理:

(一)重建单位将重建规划设计方案报规划资源部门审查,规划资源部门将出具规划意见书。

(二)施工图设计文件(消防设计文件)按照规定审查或论证后,重建单位应向建设主管部门申请建筑施工许可证。

(三)建设项目竣工具备验收条件后,重建单位应当向联合验收综合窗口申请联合验收。

第二十六条项目竣工验收后60日内,江北新区及各区房产部门应指导房产单位将最小单位(室)的房产测绘单位出具的测绘成果及其他项目信息输入市房屋租赁服务监管平台。

第五章补充规则

第二十七条本办法发布前,已出售的租赁土地和竞争建设单位建设的租赁房屋,按照出让合同的约定执行。

第二十八条本办法自2019年10月10日起施行,有效期两年。

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